最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

(2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,自2016年3月1日起施行)
为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条  因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

上海房产律师解读本条的主要看点在于,在制度上确立,当事人在行政诉讼中(主要是以登记机构为被告的行政诉讼),当事人可以一并就民事争议要求法庭予以解决,避免了认为割裂造成的司法资源浪费。

第二条  当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

上海房地产律师解读这条规定是针对登记簿内容与“真实权利状态”不符的情况。似乎并不在《物权法》第19条第一款文义范围之内。既然是“确认其享有物权”,那么前提是指,权属存在争议,张三的房产现在被登记在李四名下的情形。如此一来,一般是发生了无权处分的情形,与此情形,法院通常会要求当事人提起确认合同买卖合同无效之诉。根据本条规定,当事人似乎可以直接提起确权之诉。

第三条  异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

【关联法条】物权法第十九条第二款:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

上房产律师解读该十五日异议期不是理论上消灭实体权利的除斥期间,其效果不过是消灭了异议登记本身的保护效力。

第四条 未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

【关联法条】物权法第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

上海房产律师解读预告登记是一项保护性极强的措施。实践中,当事人需要慎重选择适用。一般而言,房地产买卖合同中,双方可以约定预告登记。对于买方而言,越早实现预告登记越好,防止房屋出售方一房二卖或对外抵押等造成合同履行不能。但对于卖方而言,有必要严格约定买方进行预告登记的条件,通常应该在确定买方付款没有问题的情况下方能同意。否则,如买家出现违约情况下而由拒绝配合办理预告登记撤销手续的,则卖家就会陷入极其被动的状态。因此,当事人在不懂的情况下,应咨询房地产律师起草对自己有利的条款。

第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

【关联法条】物权法第二十条第二款:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

上海房地产律师解读物权法方第20条第2款,所谓的“能够进行不动产登记之日起的三个月内”,如何认定能够进行不动产登记实践中并不容易认定。而根据本条规定,在一般的房地产买卖合同中,如果买家违约造成不能履行的,卖方要是想消灭预告登记,看来也只能通过诉讼的方式解决了,这对卖家而言,相当不利。因此,对于卖家而言,最好不要同意进行预告登记为佳,买家若要坚持这一权利,那么应该约定在买家违约情况下,未能及时配合办理注销预告登记的违约责任。

第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

【关联法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

上海房地产律师解读本条是对物权法24条所述“善意第三人”的限缩性解释。债权人不能成为善意第三人,那么谁是呢?本律师认为,这里的“善意第三人”通常是指一物二卖(包括设立抵押权等)的场合,嗣后的买家如果合理取得机动车,那么其对于第一个买家而言就是善意的。本条规定将对小额贷款公司等敲响了警钟,对于车辆等抵押物,必须将机动车占为己有或依法办理抵押权登记,否则即使车辆仍登记在债务人名下,可能也无法善意取得抵押权等。

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

【关联法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

【关联法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
第三十四条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第三十五条:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。

上海房地产律师解读这一规定也非常实用。实践中,因为这类特殊物权人未能进行登记,因此在起诉或主张权利人颇为不利,甚至法院会认为其主体不适格。那么根据此条,能够解决此类物权人维权的名义问题。实践中,笔者处理诸多房地产继承的业务,在当事人之间出现争议时,如涉及遗嘱效力等,此时如何确定有权主张物权保护的权利人不无问题。

第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

上海房产律师解读这一条规定显示了中国法律对于人格权保护的重视。说到底,保护继承人的利益是在维护基于家庭血缘等具有人格权利益的保护。

第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

【关联法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

上海房产律师解读:尽管如此规定,法院在判断是否赋予优先购买权时仍然会非常棘手。如第三人价格虽然不占优势,但其付款期限较短,此时是否应允许共有人优先购买呢?

第十一条 优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:
(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;
(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;
(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;
(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

上海房产律师解读本条算是重磅条款。首先其强制性确定了按份共有人行使优先购买权的时间,即不得少于15条,当事人另有约定更长期限的除外。同时,根据第(四)款,共有人的优先购买权可以在第三人获得房屋所有权登记后的六个月行使。此意味着,按份共有人可以请求法院确认第三人购买份额的合同无效。这里显然不存在善意取得适用的空间。

第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:
(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;
(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

上海房产律师解读本条进一步明确,按份共有人主张优先购买权而进行诉讼时,其诉讼请求不仅仅应包含确认份额买卖合同无效,而且必须包含一项按照同等条件进行购买的请求,否则法院将不会支持其要求确认合同无效之诉。此当然是为了避免按份共有人恶意利用优先购买权损害其他按份共有人的财产权。

第十三条 按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

【关联法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

上海房产律师解读确立类似有限责任公司股权转让的规则,内部人转让无须受制于其他按份共有人的优先购买权。

第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

第十五条 受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

上海房产律师解读善意取得制度使用过程中的关键在于证明“善意”是否存在,显然根据此条,善意取得之诉中,真实权利人的举证责任将会很沉重。显然不能仅仅证明受让人有过失,而且要证明其是重大过失,这里面的自由裁量权将极大。

第十六条 具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:
(一)登记簿上存在有效的异议登记;
(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

上海房产律师解读这里有必要明确的是,即使在构成“无权处分”的情况下,对于真实权利人而言,其能够在诉讼过程中提出何种诉讼请求不无疑问。根据本司法解释第二条,真实权利人应该可以提起一个确认之诉,这似乎没有疑问。但根据此前的诉讼时间,法院通常会要求当事人提起确认合同无效之诉,因为无权处分通常视为无效。但考虑到2010年最高人民法院在有关买卖合同司法解释中,无权处分合同情形下,无权处分合同当事人确认合同无效的,法院不支持。但合同之外第三人,即真实权利人可以提起确认合同无效之诉吗?笔者认为,在司法解释赋予确权之诉的情况下,还是不要打合同无效确认之诉,除非符合买卖合同当事人恶意串通损害自己利益的情形。

第十七条 受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

【关联法条】物权法第二十五条:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条:动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

【关联法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

第二十一条 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:
(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;
(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

【关联法条】物权法第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

合同法第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

Jason Tian

Jason Tian, senior partner, specializes in foreign-related legal services ranging from foreign investment in China, banking and capital, real estate, M&A, corporate, international trade, estate planning, inheritance and divorce at his blog: https://www.sinoblawg.com.

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